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農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同正規(guī)版本(農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶流程)
實(shí)用！農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛10種情況，如何處理？一目了然！（1）

1.房屋登記制度不健全時(shí)，雙方未訂立書(shū)面協(xié)議。如何才能確認(rèn)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系是否存在[張某清與馮、崔某與新鄉(xiāng)市新華綜合服務(wù)有限公司申請(qǐng)侵權(quán)糾紛再審案，最高人民法院公報(bào)2000年第5號(hào)]

案例要點(diǎn):對(duì)于房屋登記制度不健全時(shí)發(fā)生的案件，在雙方未訂立書(shū)面協(xié)議的情況下，確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系是否存在，要考慮買(mǎi)受人是否支付了對(duì)價(jià)，房屋價(jià)值及支付的價(jià)款是否合理，出賣(mài)人是否交付了房屋及房屋所有權(quán)證或買(mǎi)受人是否長(zhǎng)期占有房屋，出賣(mài)人是否在此期間主張權(quán)利，是否可以排除借貸或租賃。

2。出賣(mài)人將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織其他成員后主張合同無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出賣(mài)人對(duì)合同無(wú)效有重大過(guò)錯(cuò)，需賠償買(mǎi)受人損失[石某培等與楊宅基地買(mǎi)賣(mài)糾紛案民事審判指導(dǎo)與參考2019年第2版]

案件要點(diǎn):出賣(mài)人將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給集體經(jīng)濟(jì)組織成員后主張合同無(wú)效的，認(rèn)定出賣(mài)人對(duì)合同無(wú)效有重大過(guò)錯(cuò)。(法院認(rèn)定賣(mài)方有90%過(guò)錯(cuò))，買(mǎi)方損失以現(xiàn)有房屋價(jià)值(含土地價(jià)值)與購(gòu)房款的差額確定。

3。能否僅僅因?yàn)榉课菟袡?quán)和宅基地使用權(quán)未登記就否定農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的效力[孫某培等人、孫某祥農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)移糾紛上訴案，刊于《人民法院案例選編》]

案例要旨:農(nóng)村房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)不登記的現(xiàn)象依然普遍。隨著城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓和土地流轉(zhuǎn)迅速增加。在土地資本化和拆遷補(bǔ)償?shù)睦骝?qū)動(dòng)下，曾經(jīng)出售房屋的農(nóng)民往往會(huì)反悔，要求法院確認(rèn)房屋所有權(quán)沒(méi)有轉(zhuǎn)移。在物權(quán)法司法解釋及相關(guān)配套規(guī)定明確肯定物權(quán)法個(gè)別條款的溯及力之前，法官不能以有利溯及力為由在個(gè)案中賦予物權(quán)法溯及力；即使未登記的農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓發(fā)生在《物權(quán)法》實(shí)施后，也不能因?yàn)榉课菟袡?quán)和宅基地使用權(quán)未登記就否定農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力。無(wú)法確定轉(zhuǎn)讓人是否有權(quán)處分的，可以比照適用動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件，為維護(hù)交易安全，可以準(zhǔn)予善意取得。

4。城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋應(yīng)結(jié)合歷史背景和現(xiàn)有關(guān)系考慮其效力，不應(yīng)直接認(rèn)定為無(wú)效[馬某民訴房屋買(mǎi)賣(mài)合同案，刊于《中國(guó)審判案例介紹》]

案例要點(diǎn):目前我國(guó)的法律法規(guī)和政策均采取禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地私有房屋的原則。審判實(shí)踐中，一般認(rèn)為農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但也不是絕對(duì)的。城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋引發(fā)的糾紛，應(yīng)從當(dāng)時(shí)的歷史背景和維護(hù)現(xiàn)有房屋權(quán)屬關(guān)系的角度考慮，不能認(rèn)定為無(wú)效。

5。同村不同村民小組村民是否屬于同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的認(rèn)定[王某恒訴何某貴房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案，《人民法院報(bào)》2012年1月5日第6版]

案例要點(diǎn):在判斷同村不同村民小組的村民是否屬于同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)集體土地所有權(quán)和發(fā)包主體進(jìn)行認(rèn)定。沒(méi)有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織而只有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共存于本村的，同一村不同組的村民不屬于同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員；存在村集體經(jīng)濟(jì)組織形式或者村農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織與本村各農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織并存的，同一村不同小組的村民屬于同一農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織。

6。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效并不當(dāng)然導(dǎo)致拆遷利益分配方案無(wú)效[馬訴張農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案，《人民法院報(bào)》2017年12月28日第6版]

案件要點(diǎn):簽訂農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的雙方當(dāng)事人在涉案院落被拆遷后就拆遷補(bǔ)償達(dá)成協(xié)議的，即使農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而被確認(rèn)無(wú)效，也不一定導(dǎo)致拆遷利益分配方案無(wú)效。

7。違章建筑不可交易，以其為標(biāo)的物的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，后續(xù)問(wèn)題應(yīng)按締約過(guò)失責(zé)任處理。雙方承擔(dān)的損失為締約過(guò)程中因合同無(wú)效給對(duì)方造成的相應(yīng)損失[李訴左農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案，《北京市第三中級(jí)人民法院網(wǎng)》2017年9月4日]

【/s2/】案例要點(diǎn):【/s2/】當(dāng)事人購(gòu)買(mǎi)違章建筑，因房屋違章，不能交易，該合同為無(wú)效買(mǎi)賣(mài)合同，后續(xù)問(wèn)題按締約過(guò)失責(zé)任處理。雙方承擔(dān)的損失是在合同訂立過(guò)程中給對(duì)方造成的相應(yīng)損失，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)返還房款。由于房屋已實(shí)際交付使用，買(mǎi)方應(yīng)根據(jù)公平原則支付一定的使用費(fèi)。

8。村委會(huì)將喪偶老人遺留的房產(chǎn)賣(mài)給買(mǎi)方是否有效？[董某某訴某村委會(huì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，《北京法院網(wǎng)》2015年11月9日]

案件要點(diǎn):沒(méi)有繼承或遺贈(zèng)的遺產(chǎn)，屬于國(guó)家或集體。將村委會(huì)喪偶老人遺留的房產(chǎn)出售給買(mǎi)方，應(yīng)該是合法有效的。買(mǎi)方雖持有購(gòu)房合同，但無(wú)處辦理農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記，法院可以確認(rèn)其購(gòu)買(mǎi)的房屋屬于其所有。

9。辦理“五?！辈淮矸艞壏课菟袡?quán)。涉案村委會(huì)對(duì)五保戶房屋僅享有提存權(quán)，無(wú)處分權(quán)[等訴漁洋關(guān)鎮(zhèn)大房坪村委會(huì)與曾房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效案，《民事物權(quán)法典型案例探討》，法律出版社2010年版]

案例要旨:所有權(quán)包括占有、使用、收益和處分四種功能。處分權(quán)是所有權(quán)的核心。“五?！睂?duì)象對(duì)其個(gè)人財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)，但“五?！睂?duì)象不得自行處分其個(gè)人財(cái)產(chǎn)。申請(qǐng)“五保”并不意味著放棄房屋所有權(quán)。涉案村委會(huì)對(duì)五保戶的房屋只有代管權(quán)，沒(méi)有處置權(quán)。

10。對(duì)確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的糾紛應(yīng)綜合評(píng)價(jià)[人民法院報(bào)2010年9月29日第7版]

【/s2/】案例要點(diǎn):【/s2/】對(duì)于確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的糾紛，應(yīng)當(dāng)根據(jù)交付時(shí)間、房屋本身的重置成本價(jià)、土地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行綜合評(píng)估。一方面要充分考慮房屋改擴(kuò)建帶來(lái)的附加值；另一方面，要考慮土地升值、房屋升值帶來(lái)的拆遷補(bǔ)償安置預(yù)期的巨大經(jīng)濟(jì)利益，以及原買(mǎi)受人重新購(gòu)買(mǎi)帶來(lái)的巨大財(cái)產(chǎn)損失。

來(lái)源:走近民法典，最高人民法院司法案例研究所，山東最高法院

農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)要合法合規(guī)。五種情況將認(rèn)定無(wú)效(2)

基本情況

馬濤原本是北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)的農(nóng)民，1998年成為居民。他現(xiàn)在的戶籍是北京市通州區(qū)永順鎮(zhèn)。李某蘭是河北省邯鄲市居民。雙方爭(zhēng)議的房屋原為馬某濤的父親馬某所有。1993年，北京市通縣土地管理局向馬某頒發(fā)了爭(zhēng)議房屋所在院落的集體土地使用證，確認(rèn)馬某為該房屋的土地使用權(quán)人。馬于2000年9月去世。

2002年7月1日，馬與李某蘭簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，將爭(zhēng)議房屋及院落出售給李某蘭。在房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中，雙方約定:“宋莊鎮(zhèn)馬與李某蘭約定將5間正房、3間廂房以4.5萬(wàn)元整的價(jià)格出售給李某蘭。以房屋及院級(jí)以上出具的土地使用權(quán)證書(shū)為準(zhǔn)，房款簽訂后一次性付清，雙方共同遵守”。除了買(mǎi)賣(mài)雙方的簽名，簽字處還有證人和代筆人的簽名。北京通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)某村委會(huì)在合同上蓋章。同日，北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)某村委會(huì)在爭(zhēng)議房屋所占院落的集體土地使用證變更記錄一欄填寫(xiě)了“馬于2002年7月1日將5套房屋及3間廂房出售給李某蘭使用”。

雙方簽訂協(xié)議后，李某蘭向馬某濤支付房款4.5萬(wàn)元，馬某濤將房屋及集體土地建設(shè)用地使用證交付李某蘭。李某蘭入住后，對(duì)原有房屋進(jìn)行了裝修，并于2003年10月經(jīng)北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)某村委會(huì)批準(zhǔn)，新建三間西房。

馬起訴后，請(qǐng)求法院確認(rèn)雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

一審法院審理期間，馬同意按房屋及附著物現(xiàn)值返還購(gòu)房款，并申請(qǐng)對(duì)爭(zhēng)議房屋及附著物現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估。一審法院委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)爭(zhēng)議院內(nèi)房屋及地上其他物的現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)論為2007年4月20日房屋及地上其他物的價(jià)值為93808元。

一審法院于2007年7月作出判決:于本判決生效之日起90日內(nèi)，李某蘭將北京市通州區(qū)五間正房、六間西房及院落騰空給馬某濤；馬支付李某蘭賠償金93808元。

宣判后，李某蘭不服一審判決，向北京市第二中級(jí)人民法院提起上訴，主張與馬某濤簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。二審判決如下:維持北京市通州區(qū)人民法院(2007)通民子楚第1031號(hào)民事判決一、二；馬與李某蘭于2002年7月1日簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。

以一個(gè)案例為例

所謂農(nóng)村住宅，是指建在集體所有土地上的住宅，其中，相對(duì)于在城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的國(guó)有土地上建設(shè)的住宅，主要包括宅基地住宅和“小產(chǎn)權(quán)房”。本案涉及宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)的相關(guān)問(wèn)題。

宅基地是村民在批準(zhǔn)的宅基地上建造的用于居住的房屋，是典型的傳統(tǒng)意義上的農(nóng)村住宅。宅基地使用權(quán)是我國(guó)特有的用益物權(quán)形式。宅基地所有權(quán)人依法占有和使用集體所有的土地，有權(quán)依法使用該土地建造房屋及其附屬設(shè)施。我國(guó)《民法典》第363條規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用《土地管理法》等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。

需要注意的是，宅基地使用權(quán)是依法確定給特定主體的用益物權(quán)，具有人身屬性，主體是特定的農(nóng)村居民。特定宅基地僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織的特定成員享有使用權(quán)。由于宅基地關(guān)系到農(nóng)民的基本生活條件，農(nóng)村宅基地的取得受到農(nóng)業(yè)人口身份的限制，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員不能取得。人只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人不能申請(qǐng)和取得宅基地使用權(quán)。同時(shí)，宅基地使用權(quán)在法律上屬于限制用益物權(quán)。農(nóng)村宅基地只能在農(nóng)村集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)。

因此，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情形有五種:城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋、宅基地的，因違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效；法人或者其他組織購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權(quán)的主體資格，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效；《土地管理法》規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得應(yīng)當(dāng)先經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)，農(nóng)村房屋和宅基地不得擅自轉(zhuǎn)讓。未經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效；將農(nóng)村房屋、宅基地轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)村村民的，因侵犯本集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效；受讓人現(xiàn)有住房不符合宅基地分配條件的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。

《最高人民法院關(guān)于印發(fā)的通知》第十五條明確，在農(nóng)村集體所有的土地上建造房屋，向社會(huì)公開(kāi)出售的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《合同法》第五十二條、《土地管理法》第四十三條認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。將宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人的合同沒(méi)有法律效力；向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員出售的，應(yīng)當(dāng)符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家政策關(guān)于宅基地分配和使用條件的規(guī)定。

總之，農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力應(yīng)以無(wú)效為原則，以有效為例外。

通常農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效后，出賣(mài)人取得的房款應(yīng)返還給買(mǎi)受人(一般不支持利息損失)。買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在[/k0/]后將該房屋返還出賣(mài)人，同時(shí)返還與該房屋相關(guān)的權(quán)利證書(shū)，如《集體建設(shè)用地使用權(quán)證》、《宅基地使用權(quán)證》等。因此，本案的判決是有法律依據(jù)支持的。

法律咨詢

那么，買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村房屋需要注意哪些法律要點(diǎn)呢？在我看來(lái)，我們應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)。

首先，購(gòu)房者的主體資格是合法的。農(nóng)村房屋所依賴的宅基地是農(nóng)村集體成員所有，所以購(gòu)買(mǎi)者必須是本村村民集體成員。城市居民沒(méi)有資格買(mǎi)農(nóng)村的房子。相應(yīng)的，賣(mài)家的主體資格是合格的。賣(mài)方必須有合法權(quán)利轉(zhuǎn)讓已出售的房屋，不受限制。

其次，購(gòu)房者有資格申請(qǐng)宅基地。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》規(guī)定，一個(gè)農(nóng)村村民只能擁有一處宅基地，已經(jīng)擁有宅基地的村民不能再次申請(qǐng)宅基地。農(nóng)村村民出售或出租房屋后，申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。如果買(mǎi)受人不符合上述條件，以買(mǎi)賣(mài)的形式多占宅基地，這種買(mǎi)賣(mài)也是不受法律支持和保護(hù)的。

最后，出售必須得到房屋所在地村委會(huì)的批準(zhǔn)。根據(jù)我國(guó)土地管理法，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)管理。

買(mǎi)賣(mài)房子不是小事。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)謹(jǐn)慎合法合規(guī)。(王朝暉)

(作者是陜西法智律師事務(wù)所創(chuàng)始合伙人、陜西省法學(xué)會(huì)民事訴訟法學(xué)會(huì)常務(wù)理事、西北政法大學(xué)實(shí)踐導(dǎo)師)