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視點(diǎn)｜“110平房子到手61平”，公攤不能亂攤（1）

10平的房子只有61平

購(gòu)房者被術(shù)語(yǔ)搞糊涂了

據(jù)法治日?qǐng)?bào)報(bào)道，2018年4月，莉莉李在青島某小區(qū)購(gòu)買了一套總面積為110.25平方米的房屋。在買房時(shí)，身為建筑行業(yè)從業(yè)者的lily li特別關(guān)注公攤面積，多次向銷售人員咨詢關(guān)于公攤面積的一些問(wèn)題。

據(jù)lily li回憶，當(dāng)時(shí)銷售人員告訴她，由于該住宅樓為55層超高層，考慮到避難層、電梯高度等因素，公攤面積會(huì)占到31%，但實(shí)際收房時(shí)可能會(huì)小于這個(gè)數(shù)值。

向百合網(wǎng)李記者出示的購(gòu)房合同內(nèi)容顯示，110.25平方米的三居室房屋總價(jià)值120多萬(wàn)元，套內(nèi)建筑面積75.24平方米，公共分?jǐn)偨ㄖ娣e35.01平方米，分?jǐn)偯娣e約占房屋總面積的31.8%。

然而，2021年9月，準(zhǔn)備收房的lily li傻眼了:推開(kāi)門，看到的是超厚的墻壁，局促空的房間，三間極小的臥室。找驗(yàn)房師測(cè)量后，她發(fā)現(xiàn)實(shí)際套房只有61平米左右，三個(gè)臥室沒(méi)有一個(gè)是9平米以上的，主臥連雙人床都放不下。

Lily li后來(lái)向賣家詢問(wèn)，從合同顯示的套內(nèi)面積75平方米到實(shí)際測(cè)量的61平方米，差異主要體現(xiàn)在墻體厚度上，外墻厚度的一半計(jì)入套內(nèi)建筑面積?！敖?米的外墻，一半面積算作業(yè)主的室內(nèi)建筑面積。但開(kāi)發(fā)商在銷售時(shí)并沒(méi)有說(shuō)明，在銷售時(shí)故意混淆了'公攤'、'公攤系數(shù)'、'公攤率'、'套內(nèi)建筑面積'等概念。各種專業(yè)術(shù)語(yǔ)一堆，直接就被搞糊涂了，沒(méi)想到實(shí)際可供他們使用的室內(nèi)面積這么小?！?/p>

直到依法維權(quán)，李立才得到了“官方”的口徑——住宅房屋共有面積占46%?！斑@意味著我們花了幾百萬(wàn)買的房子，其實(shí)有將近一半不是自己住的。如果一開(kāi)始就知道這種情況，我無(wú)論如何也不會(huì)買。”莉莉·李說(shuō)。

據(jù)悉，和莉莉李住在同一個(gè)小區(qū)的姚女士也遇到了類似的問(wèn)題。姚女士買了一套160平米的房子，樓上樓下都是復(fù)式。結(jié)果室內(nèi)面積只有90平米左右。

事情沖上熱搜后，很多網(wǎng)友都表示遇到過(guò)類似的問(wèn)題。

關(guān)于公攤面積，有網(wǎng)友評(píng)論建議取消公攤面積。還有人說(shuō)，就算集齊了，賣的時(shí)候也要單獨(dú)寫出來(lái)。

消費(fèi)者能自己算出公攤面積嗎？

開(kāi)發(fā)商:基本不太可能

關(guān)于相關(guān)問(wèn)題，金科地產(chǎn)集團(tuán)副總裁方明富曾對(duì)央視表示:“比如門廳、電梯井、樓梯間、通風(fēng)管道，以及為這棟樓服務(wù)的設(shè)施，比如樓頂二次加壓的消防水箱、消防等，都算作這棟樓的公攤面積。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，實(shí)際測(cè)量和計(jì)算是非常復(fù)雜和極其困難的。所以消費(fèi)者基本不可能去測(cè)量公攤面積?！?/p>

媒體還提到，公攤系數(shù)不同也導(dǎo)致樓盤之間公攤面積差異很大。

有專家表示，由于公攤面積的計(jì)算過(guò)于專業(yè)，消費(fèi)者很難分辨，這就給開(kāi)發(fā)商和測(cè)量機(jī)構(gòu)提供了鉆空的機(jī)會(huì)。

另外，據(jù)報(bào)道，圍繞公攤面積還有一筆糊涂賬。是地下車庫(kù)、內(nèi)部營(yíng)業(yè)場(chǎng)所等。，習(xí)慣被小區(qū)劃分空出租出售的，算公攤面積？在一些答案為“是”的小區(qū)，出租和出售的收益應(yīng)該由全體業(yè)主共享。但現(xiàn)實(shí)中，業(yè)主公攤面積的經(jīng)營(yíng)收益很少返還。這也就不難理解，為什么在一些小區(qū)，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)、業(yè)主對(duì)地下車庫(kù)該不該收費(fèi)爭(zhēng)論不休。

公攤面積的存在不是孤立的，而是會(huì)和裝修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等各種費(fèi)用捆綁在一起。，甚至伴隨房子的整個(gè)生命周期。一些供熱部門、物業(yè)、裝修公司在收費(fèi)時(shí)傾向于選擇利潤(rùn)較高的建筑面積來(lái)收取費(fèi)用。

取消公攤面積可行嗎

買家的權(quán)益呢？

爭(zhēng)議之下，近年來(lái)“取消公攤面積”的呼聲越來(lái)越高。今年全國(guó)“兩會(huì)”期間，全國(guó)政協(xié)委員洪陽(yáng)提出“取消公攤面積”，認(rèn)為公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束，建議國(guó)家取消公攤面積。

那么，現(xiàn)在取消公攤面積制度可行嗎？

據(jù)媒體報(bào)道，北京市康達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人孟麗娜認(rèn)為，現(xiàn)階段取消公攤面積制度不可行。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，商品房銷售可以按套計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或建筑面積計(jì)價(jià)。按套(單元)或套(套內(nèi))建筑面積計(jì)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中注明建筑面積和分?jǐn)偨ㄖ娣e。所以商品房無(wú)論怎么賣，都要體現(xiàn)分?jǐn)偨ㄖ娣e。即使按套出售，仍有公攤面積。公攤面積是客觀存在的，必須由部分或全部購(gòu)房者分?jǐn)偂?/p>

“公攤面積一律取消，入住后公攤面積的管理、維護(hù)和后續(xù)安全責(zé)任都是現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。如果購(gòu)買者無(wú)法親自管理他們，將影響社區(qū)的整體質(zhì)量和所有業(yè)主的權(quán)益?！泵消惸日f(shuō)。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池也表示，如果取消公攤面積，以使用面積來(lái)計(jì)量，會(huì)給估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)帶來(lái)混亂。每平方米的房?jī)r(jià)、物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)會(huì)上漲，但會(huì)造成另一種誤解，認(rèn)為價(jià)格漲了。

多位受訪專家認(rèn)為，公攤面積制度是否應(yīng)該取消暫時(shí)難以達(dá)成共識(shí)，但公攤面積制度目前可以從政策層面進(jìn)行完善。

針對(duì)現(xiàn)行公攤面積制度存在的問(wèn)題，孟麗娜建議完善相關(guān)測(cè)繪規(guī)范，出臺(tái)公攤比例指導(dǎo)意見(jiàn)，要求測(cè)繪單位提高測(cè)繪成果質(zhì)量，暢通誤差追究機(jī)制。要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售房屋時(shí)，在售樓處公開(kāi)測(cè)繪成果，并向購(gòu)房人明示分?jǐn)傇瓌t和分?jǐn)偛课?。必要時(shí)，測(cè)繪單位也可以接受購(gòu)房者的咨詢，以減少因分?jǐn)偯娣e而產(chǎn)生的糾紛。同時(shí)，在商品房買賣合同中，進(jìn)一步完善相關(guān)約定，明確約定共有面積與產(chǎn)權(quán)登記面積出現(xiàn)誤差的處理方式及違約責(zé)任，保障購(gòu)房人合法權(quán)益。

挑高的公攤面積足以讓消費(fèi)者“肉疼”，悄然擴(kuò)大的公攤面積更是令人窒息。

“110平變61平”事件曝光后，北京晚報(bào)評(píng)論稱，如果消費(fèi)者的說(shuō)法屬實(shí)，公攤面積由31.8%變?yōu)?6%，交付時(shí)的情況與賣房時(shí)的承諾大相徑庭，明顯有欺騙消費(fèi)者的嫌疑；兩個(gè)數(shù)字相差多達(dá)14%，以至于近一半的房?jī)r(jià)都是由公攤“貢獻(xiàn)”的，對(duì)消費(fèi)者的傷害程度令人咋舌；用各種專業(yè)術(shù)語(yǔ)迷惑消費(fèi)者，是商家慣用的伎倆。種種做法，一種“解釋權(quán)歸商家”的傲慢態(tài)度，把“公攤面積”當(dāng)成隨意賺錢的有力工具。

評(píng)論說(shuō)，買房不是一個(gè)小數(shù)目，很多家庭把所有積蓄或者長(zhǎng)期貸款都投入進(jìn)去了。誰(shuí)愿意看著自己的血汗錢就這么毫無(wú)頭緒的花掉？當(dāng)然公攤面積包括電梯井、樓梯間、垃圾道等客觀存在的面積，收費(fèi)本身也是合理的。不合理的是，商家在這些空房間里暗箱操作，漫天要價(jià)，甚至言行不一，漲了又漲。以這樣的名義肆意侵害消費(fèi)者的合法權(quán)益，實(shí)際上是踐踏了公平交易的原則，失去了購(gòu)房者的信任，損害了開(kāi)發(fā)商的聲譽(yù)。

此外，中新經(jīng)緯評(píng)論稱，“改變商品房的定價(jià)依據(jù)并不容易，也會(huì)受到一些阻力。分步實(shí)施，逐步推廣，可能更符合實(shí)情。要實(shí)現(xiàn)更好的居住生活，購(gòu)房者要明明白白、開(kāi)開(kāi)心心地消費(fèi)?！?/p>

編輯王乃馨綜合央視、法治日?qǐng)?bào)、北京晚報(bào)、中國(guó)青年報(bào)、全國(guó)商報(bào)、中新經(jīng)緯。

圖片:央視新聞視頻截圖，視覺(jué)中國(guó)，Yitu.com和微博截圖。